October 15, 2021

La moitié des principaux développeurs chinois ont franchi les “lignes rouges” de Pékin

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Selon une analyse du Financial Times des dernières données disponibles, près de la moitié des 30 plus grands développeurs chinois ont enfreint au moins une des règles récemment introduites par Pékin sur l’effet de levier du secteur immobilier.

En août de l’année dernière, le gouvernement chinois a dévoilé les « trois lignes rouges », qui visent à contraindre la dette des promoteurs immobiliers selon trois indicateurs de bilan : le ratio passif/actif ; dette nette sur capitaux propres ; et des liquidités aux emprunts à court terme.

L’analyse du FT, basée sur les données de Beike Research, qui fait partie du groupe immobilier chinois KE Holdings, a montré que parmi les 30 développeurs, 14 avaient franchi au moins une ligne rouge au 14 juin. Ces sociétés représentaient la majorité des 30 développeurs. ventes l’année dernière.

Les conclusions interviennent alors que le groupe chinois Evergrande, le développeur le plus endetté au monde, est au bord du défaut de paiement après avoir manqué un paiement d’intérêts le mois dernier.

Les problèmes d’Evergrande ont mis la politique de désendettement de la Chine sous les projecteurs et ont bouleversé les marchés mondiaux. La société est l’exemple le plus extrême de l’effet de levier élevé qui a financé pendant des années le développement immobilier chinois – et a soutenu la croissance rapide du pays – et que le gouvernement cherche maintenant à freiner.

Seuls quelques-uns des 30 développeurs de l’analyse du FT avaient enfreint au moins deux lignes rouges, mais les crises de liquidité dans ces entreprises, dont Evergrande et Guangzhou R&F, ont suscité des inquiétudes quant à la contagion à l’économie chinoise au sens large.

Si les développeurs enfreignent les règles, ils sont confrontés à des plafonds sur leur capacité à contracter de nouvelles dettes.

S&P Global Ratings a noté que bien que le gouvernement chinois n’ait pas publié de déclaration officielle concernant les règles, elles ont été largement rapportées dans les médias nationaux depuis l’été dernier.

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Ratio passif/actif (hors recettes anticipées)

Le ratio passif/actif est la mesure de l’effet de levier qui surprend de loin le plus des plus grands promoteurs immobiliers chinois, reflétant non seulement l’ampleur de leur dette mais aussi les obligations envers les entreprises avec lesquelles ils travaillent.

Country Garden Holdings, le plus grand développeur chinois en termes de ventes l’année dernière, avait un ratio passif/actif de 78,5% en juin, dépassant la limite de la ligne rouge de 70%. Les actions du groupe ont chuté de 26% cette année, mais ses obligations à échéance 2024 se négocient à un niveau supérieur à leur valeur nominale, ce qui contraste fortement avec nombre de ses pairs.

Sur les presque Rmb2tn du passif total d’Evergrande, près de la moitié sont constitués de dettes commerciales et autres dettes.

De nombreux développeurs ont également des obligations hors bilan qui devraient augmenter leur effet de levier si elles sont incluses dans les métriques.

Dans l’ensemble du secteur, les entreprises vendent souvent des propriétés avant leur achèvement aux acheteurs de maison et reçoivent le paiement à l’avance, appelé reçus anticipés. Les développeurs ajoutent des « passifs contractuels » à leurs bilans pour compenser les rentrées de fonds, avant de finalement réaliser un profit une fois les projets terminés.

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Engrenage net

Guangzhou R&F, le seul développeur chinois à avoir franchi les trois lignes rouges, fait le pire en matière d’endettement net.

La mesure soustrait les liquidités d’une entreprise de sa dette, puis mesure la différence par rapport aux capitaux propres. C’est une façon de comparer l’endettement avec la valeur d’une entreprise.

Outre Evergrande, Guangzhou R&F a été l’un des développeurs les plus surveillés. Cette année, elle a finalisé la vente d’un important développement logistique dans le sud de la Chine à Blackstone, la société de capital-investissement américaine. Elle a également vendu des actifs à Country Garden.

Ses obligations se sont fortement vendues ces dernières semaines, mais elles ont rebondi après que les actionnaires aient injecté des fonds, qui, selon Fitch, seront utilisés pour rembourser les obligations à venir.

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Ratio trésorerie/dette à court terme

La mesure la plus simple de la vulnérabilité des développeurs est peut-être la quantité d’argent dont dispose l’entreprise pour rembourser les dettes sur le point d’arriver à échéance – et beaucoup sont proches de la ligne, ce qui met la pression sur leur capacité à effectuer des remboursements.

Evergrande, le deuxième contrevenant à cette mesure à la fin du mois de juin, a tenté de lever des fonds en déchargeant des actifs, dont certains ont été répertoriés dans un rapport intermédiaire en août qui mettait également en garde contre le risque de défaut.

Mais son passif éclipse les actifs qu’il a réussi à vendre. Les actions d’Evergrande sont suspendues ainsi que celles de sa filiale de gestion immobilière, qu’elle a cotée à Hong Kong à la fin de l’année dernière. Lundi, le développeur a déclaré qu’il anticipait une offre de rachat potentielle de l’unité.

Une autre vente récente, d’une partie d’une participation dans la Shengjing Bank, a mis en évidence la ruée des créanciers pour récupérer les pertes du développeur chancelant : la banque a exigé que le produit de la vente soit utilisé pour rembourser les dettes qui lui sont dues par Evergrande.